Os fundos imobiliários são formados por um grupo de investidores com o objetivo de investir em ativos de base imobiliária. Simplificando a explicação, são parecidos com os condomínios fechados onde um grupo de pessoas se reúne para investir na construção de um imóvel, contudo, no caso dos FIIs, o intuito, normalmente, é investir em um empreendimento imobiliário que lhes renda um aluguel mensal. Porém, nem sempre o objetivo é auferir renda de aluguel e você verá a seguir que existem alguns tipos diferenciados de fundos imobiliários.
Os fundos imobiliários são regulados pela CVM (Comissão de Valores Mobiliários) através da instrução 472 de 03/12/2008, são administrados por uma instituição financeira e têm suas cotas negociadas em bolsa de valores. Um fundo imobiliário também pode ser comparado a uma empresa de capital aberto, que possui acionistas (cotistas), segue normas e legislação do mercado de capitais e distribui dividendos.
São fundos fechados, Isto é, não permitem resgates como, por exemplo, um fundo de renda fixa normal em que você liga para o gerente ou, através do site do banco, solicita uma retirada. Quando entra em um fundo imobiliário você está adquirindo cotas do seu patrimônio e, para sair, precisará vender estas cotas no mercado através de uma corretora ou banco.
Fundos imobiliários são excelente instrumento para geração de renda mensal. Se você pensa em comprar um imóvel para receber um aluguel todo mês e complementar sua renda, estude com carinho sobre os FIIs, você verá que existem enormes vantagens nestes sobre o investimento direto em imóveis (veja mais na pág “Porque Investir ?”).
Como Investir ?
Para comprar cotas de um fundo imobiliário você pode participar do lançamento inicial de um fundo ou, da emissão de novas cotas de um fundo já existente através de seu banco ou corretora, ou, poderá comprar cotas, como quem compra ações através de um home-broker.
Fundos imobiliários são considerados renda variável e o valor da cota variará de acordo com o mercado. Cada fundo, assim como as ações de empresas de capital aberto, tem um código de negociação em bolsa. Se você já negocia com ações, digite, por exemplo, os códigos “FAMB11B” , ou “ALMI11B” ou EURO11 e verá que eles surgirão em seu home-broker como se fossem uma ação normal. Você poderá ver as ordens de compra e venda, o volume negociado e os gráficos de negociação normalmente, como se fossem uma ação. A ressalva que devo fazer neste caso é que fundos que terminam com a letra B, que são negociados em um mercado em separado (SOMA) não são admitidos à venda através do home-broker. Ou seja, nestes casos, você poderá comprar pelo home-broker, mas, para vender terá que ligar para a mesa de operações de sua corretora.
Quais os tipos de fundos existentes ?
Atualmente existem no Brasil basicamente três tipos de fundos imobiliários.
Fundos para Incorporação - Ainda são raridade no mercado brasileiro. São fundos criados com o objetivo de desenvolver um certo empreendimento imobiliário para posterior venda dos imóveis. O rendimento do investidor virá com o recebimento das vendas. São fundos com prazo determinado, ou seja, assim que todos os imóveis tenham sido vendidos eles acabam. Exemplos : RBPR11 e RBDS11
Fundos para aluguel - São fundos cujo o foco é investir em imóveis com o objetivo de auferir rendimento mensal na locação destes. Hoje são a grande maioria do mercado. Normalmente são focados em determinado segmento. Assim, existem fundos que investem em lajes corporativas (escritórios), outros que investem em shoppings-centers, outros em universidades, outros atuam na área de logística (galpões de alto padrão) e até os que são proprietários de hospitais. Exemplos : BBFI11B, NSLU11B, HGBS11B, FIIP11B, PRSV11.
Fundos de Fundos Imobiliários - Já é possível encontrar também fundos imobiliários cujo foco é o investimento em cotas de outros fundos imobiliários. Com uma administração ativa estes fundos têm o objetivo de auferir renda através dos rendimentos dos fundos que possuem em carteira, bem como, com ganhos nas negociações das cotas em bolsa. Assim, a distribuição mensal feita aos cotistas destes fundos advêm tanto da renda de aluguel das cotas em seu poder quanto, do ganho de capital auferido nas negociações (compra e venda) destas mesmas cotas realizadas em bolsa. Exemplo : BCFF11B
Alguns fundos investem também em CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), LHs (Letras hipotecárias) e LCIs (Letras de Crédito Imobiliário). Basicamente todo fundo imobiliário é autorizado a investir em CRIs, LHs e LCIs, e podemos encontrar estes papéis em carteira em qualquer um dos tipos de fundos citados acima, mas, principalmente, nos fundos de fundos.
Qual é a tributação incidente sobre Fundos Imobiliários ?
Fundos imobiliários são isentos de imposto de renda sobre seus rendimentos desde que possuam mais do que 50 cotistas e que individualmente cada cotista possua menos que 10% das cotas do fundo. Então, na prática quase que podemos afirmar que FIIs são isentos de imposto de renda.
Na venda da cota incide imposto sobre o ganho de capital da ordem de 20% sobre o ganho líquido auferido na operação.
Qual é a regulamentação existente sobre estes fundos ?
Os fundos imobiliários são regulamentados pela lei 8.668 e são regulados pela CVM (Comissão de valores Mobiliários) através da instrução 472. Suas cotas são custodiadas na CBLC (Câmara Brasileira de Liquidação e Custódia) assim como as ações de empresas de capital aberto.
Fiis têm que obrigatoriamente serem administrados por uma instituição financeira.
É fácil comprar e vender ?
Como já disse acima, fundos imobiliários são, via de regra, comprados e vendidos da mesma forma que as ações. Por isto, basta que você tenha uma conta em banco ou corretora e acesso a um home-broker para negociar cotas de fundos imobiliários. No Brasil, os fundos imobiliários, apesar de existirem há mais de uma década, ainda são uma opção de investimento pouco conhecida do público em geral. Por este motivo, não possuem uma grande liquidez, embora isto esteja melhorando dia-a-dia. Assim, você poderá levar algum tempo até conseguir comprar ou vender o que deseja.
Que riscos eu corro ?
Veja bem, fundo imobiliário é investimento em renda variável, assim, o valor da cota poderá subir ou descer de acordo com a percepção e pela oferta/procura do mercado. Mas, basicamente, os riscos que você incorre ao adquirir cotas de um fundo imobiliário voltado para aluguel são os mesmos de quando compra um imóvel tradicional, ou seja, vacância, sinistros, desapropriações, riscos tributários , etc. Veja detalhes sobre os riscos na página “Entenda os Riscos”.
Lembre-se sempre que , todo investimento deve ser avaliado de acordo com a perspectiva de cada investidor. Eu considero os FIIs como uma excelente alternativa para geração de renda mensal perene, por conseguinte, um investimento de longuíssimo prazo. E assim, como em todo negócio, existem riscos e cada investidor deverá se informar detalhadamente sobre o fundo que irá adquirir. Portanto, é importante ler seu regulamento, ver a rentabilidade histórica que ele auferiu, ler as atas das assembléias realizadas, etc. Como em toda área de investimento existem coisas boas e outras não tão boas assim.
Espero que estas informações te tragam esclarecimentos suficientes para que você sinta segurança para investir em FIIs, contudo, se precisar de informações adicionais não hesite em me contactar no e_mail m39.fii@gmail.com
P.S. Os fundos citados acima são meramente ilustrativos não podendo ser considerados como indicação de investimento.
